Immobiliare: crollo continuo

Fa sempre estremo piacere ricordare ai grandi soloni del mercato immobiliare,a coloro che fino a qualche anno fa dicevano che il mattone non scende mai, che il mercato immobiliare era destinato per sempre a salire, che si sbagliavano di brutto. Forse non è nemmeno necessario ricordarglielo visto che lo sanno bene. Ci sono agenti immobiliari che non riescono a vendere una casa nemmeno in 6 mesi.

crisi immobiliare

C’è un’agenzia immobiliare, di fronte alla quale passo spesso, in cui gli annunci esposti avevano persino perso il colore originale a causa del sole e del tempo: erano gli stessi da un paio di anni. Fino a che un giorno li hanno dovuti ristampare tutti perché l’effetto era davvero deprimente. E la situazione in effetti è certificata anche ufficialmente dall’Agenzia delle Entrate che afferma che il livello delle compravendite è tornato quello del 1985.

Gli italiani hanno capito che il mattone non è affatto un bene destinato ad aumetare per sempre il suo valore. Purtroppo, però, gli italiani hanno la memoria corta e fra 5 o 6, quando il mercato darà i primi segni di ripresa, correranno a impiccarsi ad un mutuo trentennale per acquistare un monolocale spacciato per appartamento.

Affittare in Italia non conviene
Per il momento, comunque, analizziamo la situazione attuale che è destinata anche a peggiorare, nei prossimi anni. Per prima cosa c’è la pressione fiscale sulla casa che diventa insopportabile: ormai avere un casa da affittare significa perdere dei soldi anno dopo anno. Perché gli affitti sono troppo bassi, perché bisogna pagare l’IMU che è salatissima. E perché, spesso si dimentica, la casa richiede manutenzione, che costa parecchio, e che ovviamente è a carico del proprietario. Pensiamo, ad esempio, al proprietario che viene chiamato a mettere mano al portafoglio per il rifacimento della facciata del palazzo: dai 5.000 ai 10.000 euro nel caso medio. Ebbene, in quanto tempo potrà recuperare questi soldi considerando il basso livello degli affitti e l’elevata pressione fiscale? Anni. E pensiamo anche ai tanti affittuari che decidono, per problemi economici o per straffottenza, di non pagare più l’affitto di casa. Per sfrattarli in Italia bisogna passare attraverso mille procedimenti e mille cavilli, costosissimi. E magari non ci si riesce nemmeno. Di conseguenza, chi in Italia investe negli immobili lo fa non per procurarsi un reddito da affitto ma nella speranza che il bene si rivaluti. Se questa prospettiva non esiste, praticamente non si compra più per investimento.

La crisi delle banche
La situazione delle banche italiane è critica, peggiore di quello che ci vogliono far credere. Il livello di sofferenze ha raggiunto livelli di guardia, le banche si trovano a corto di capitale ma continuano allegramente a distribuire dividendi, magari attingendo alle riserve. Tuttavia in questa situazione non possono erogare nuovi prestiti o mutui. A soffrirne sono le imprese che rimangono a corto di liquidità ma anche le famiglie con merito creditizio alto che non ricevono mutui.

Intendiamoci, il fatto che i soldi facili del passato siano finiti è un bene per tutto il sistema. Ed è anche un bene che le banche finanzino solo una quota (il 50% ad esempio) del costo dell’immobile, magari valutato a prezzi razionali e non a quelli gonfiatissimi e irrealistici di qualche anno fa. Il fatto è che spesso le banche stanno utilizzando cavilli vari per non finanziare nemmeno coloro che sanno bene potranno restituire l’importo senza problemi. Semplicemente, non hanno soldi.

La lotta all’evasione fiscale
Un altro elemento determinante per il crollo del livello delle compravendite è dovuto alla lotta all’evasione fiscale. Chi ha soldi ha paura a comprare perché potrebbe essere accusato di evasione dall’Agenzia delle Entrate. E ricordiamo che, in barba a tutti i principi fondamentali del diritto Occidentale, l’accusato da parte dell’Agenzia delle Entrate è considerato colpevole e deve dimostrare la sua innocenza. Dunque chi ha liquidi non si avvicina nemmeno al mercato immobiliare. E di solito chi vorrebbe investire è chi le tasse le paga tutte, perché i veri evasori i soldi ce li hanno all’estero.

Che cosa sta per succedere
Fino adesso abbiamo assistito ad un crollo delle compravendite e ad una discesa ordinata dei prezzi. La discesa che è molto più ripida di quello che sembra dai dati dell’Agenzia del Territorio perché fino a pochi anni fa era prassi comunue pagare una parte dell’immobile in nero e adesso per la lotta all’evasione questa pratica diventa molto più complessa. Ma quello che sta per succedere entro il prossimo anno è il crollo. Perché fino ad oggi i proprietari che hanno bisogno di vendere hanno resistito, ma quando si renderanno conto che proprio non ci sono acquirenti dovranno capitolare e abbassare i prezzi. Di brutto.

Vincenzo Colonna

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