Mutui immobiliari: perché i giovani stanno pagando per i più vecchi

Il mutuo immobiliare è un sogno per molti giovani in Italia: un sogno destinato a restare tale, perché le banche hanno, più che giustamente, stretto i cordoni della borsa. Ormai per ottenere un mutuo bisogna fornire solide garanzie (bene), il valore dell’immobile deve essere stimato correttamente e non con multipli fantasiosi (ottimo) e viene concesso un finanziamento per massimo la metà del valore (ancora ottimo). Insomma, pratiche virtuose che le banche avrebbero dovuto applicare in maniera scrupolosa e che, invece, negli anni del grande boom immobiliare, gli anni in cui tutti si credevano i furbetti del quartierino, avevano colpevolmente dimenticato.

Per anni ho predicato che le banche stavano facendo un pessimo lavoro, finanziando l’acquisto degli immobili a prezzi che erano un multiplo del loro reale valore, che stavano finanziando gente dal merito creditizio molto basso, che stavano esagerando con mutui che non solo coprivano il 100% del valore degli immobili, ma anche le imposte, il notaio e persino i costi di agenzia. Non per vantarmi, ma ho predicato contro questa pratica anche molto prima che scoppiasse il bubbone dei mutui subprime in USA, bubbone la cui esplosione ha causato la crisi che ancora stiamo vivendo.

crisi immobiliare

La crisi immobiliare sta facendo precipitare il prezzo degli immobili ma anche le banche hanno stretto i cordoni della borsa.

Il fatto che adesso le banche, finalmente, abbiano messo la testa a posto e abbiano ripreso a controllare i cordoni della borsa non può che farmi estremamente piacere. Tuttavia i danni fatti nel passato sono immensi, sono state finanziate persone che non dovevano assolutamente essere finanziate e, soprattutto, si sono avvallati prezzi per gli immobili che non hanno alcun contatto con la realtà. Mi piacerebbe che chi ha fatto le perizie fosse chiamato a rispondere per la sua stoltezza, ma so bene che non avverrà mai.

Il fatto è che questa stoltezza non solo ha danneggiato le persone che hanno acquistato casa (peggio per loro, alla fine è stata una loro scelta molto poco intelligente) ma soprattutto ha danneggiato il sistema finanziario.

Conseguenze?  Nel 2012 ci saranno più di 46.000 famiglie che perderanno la loro casa perchè non riescono più a stare al passo con il pagamento delle rate del mutuo. L’aumento, rispetto all’anno precedente, è del 22% ed è un trend in continua crescita. 46.000 famiglie hanno perso tutto per essere entrate nel mercato immobiliare nel momento sbagliato, spinte dalle sirene di un guadagno garantito (cosa che in economia non esiste mai).

E’ evidente quello che succederà: queste unità immobiliari finiranno all’asta, a prezzi stracciati, contribuendo a deprimere ulteriormente i prezzi di un mercato immobiliare in caduta libera. E se proprio vogliamo essere precisi, penso che nel 2013 le esecuzioni immobiliari saranno almeno 100.000, quindi nel 2014 i prezzi delle abitazioni raggiungeranno il loro minimo storico.

E quindi per gli investitori saggi, coloro che si sono tenuti alla larga dagli anni della follia, si sta probabilmente per avvicinare il momento di cominciare timidamente a sondare il mercato. Non dico di comprare nel 2013, probabilmente il mercato non ha ancora avuto il tempo di ribassare a sufficienza, dico solo di stare con gli occhi aperti per cogliere al balzo qualche opportunità di ribasso veramente forte.

Ma a questo punto sorge il problema del mutuo: i mutui sono troppo costosi. Se negli anni delle vacche grasse le banche (fino a settembre 2011) concedevano mutui con uno spread rispetto all’EURIBOR dell’1%, adesso le banche applicano spread che si muovono tra il 2,8 e il 5%. L’EURIBOR si è praticamente azzerato, ma gli spread sono alti e rendono il costo per interessi molto elevato. E questa è sicuramente un’altra delle cause che tengono fermo il mercato immobiliare italiano, non in termini di prezzo ma in termini di scarsa domanda.

Ma come mai le banche applicano dei tassi di interesse così alti? Purtroppo stanno facendo pagare ai nuovi mutuatari, gente virtuosa se ha soldi per comprare adesso, le grandi perdite che stanno accumulando sui mutui concessi nel passato. Nessuno si fida delle banche italiane, e quando sono costrette a rifornirsi sul mercato interbancario sono costrette a pagare tassi di interesse che possono arrivare anche all’8%. Si capisce bene, quindi, come mutui a tasso variabile dipendenti dall’EURIBOR (che è molto basso) e con uno spread molto basso significano perdite molto grandi per le banche. Che si rifanno sui nuovi mutuatari. Una situazione davvero incresciosa, che testimonia ancora una volta l’arretratezza del sistema bancario italiano, un sistema che non è in grado di prevenire gli errori ma che si limita a farne pagare le costose conseguenze ai consumatori, anche a quelli meno colpevoli.

Claudio Appio

2 Responses to Mutui immobiliari: perché i giovani stanno pagando per i più vecchi

  1. Lidia ha detto:

    Il fatto è che il mercato finanziario italiano è chiuso e ristretto, perché altrimenti un’idea imprenditoriale forte potrebbe essere quella di raccogliere capitali seriamente, offrendo garanzie, e poi andare a fare mutui a chi davvero se lo merita a tassi concorrenziali. Ma in Italia questo è un sogno.

  2. Conte Zio ha detto:

    Lidia con queste proposta salterebbero unicredit e intesa (monte paschi salta già senza fare niente, prima o poi) quindi non penso che te la farebbero mettere in atto…

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