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Crisi economica dell’Occidente: è il mercato immobiliare la causa?

Crisi economica

E’ dal 2008 che l’Occidente è entrato in una crisi finanziaria senza precedenti, che si manifesta con modalità differenti. Prima c’è stata la crisi dei mutui subprime americani, poi il crollo della finanza e quindi gli scricchiolii orrendi delle finanze pubbliche. Grecia, Cipro, Spagna, Italia sono a rischio default e questo pesa moltissimo. Ma da cosa nasce davvero questa crisi?

E’ boom di mutui: +86%

E’ un buon anno per i mutui: +86%, e le banche italiane esultano. Sono i primi segnali della fine della crisi economica? Secondo l’Abi, l’associazione delle banche italiane, ci sono “segnali positivi per le nuove erogazioni di prestiti bancari”, anche se molte associazioni di consumatori e imprese lamentano la difficoltà di accesso al credito.

Continua l’Abi, inoltre, che “sulla base di un campione rappresentativo di banche (78 banche che rappresentano circa l’80% del mercato) i finanziamenti alle imprese hanno segnato nei primi otto mesi del 2015 un incremento del +15,9% sul corrispondente periodo dell’anno precedente (gennaio-agosto 2014). Per le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili, sempre nello stesso periodo, si è registrato un incremento annuo del +86,1% rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno. Nell’analogo periodo, le nuove operazioni di credito al consumo hanno segnato un incremento del +27,2%”.

Un incremento importante, soprattutto per quanto riguarda i mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. I dati che sono stati resi noti sono relativi al periodo gennaio-agosto 2015, ed evidenziano la forte ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. L’ammontare per nuovi mutui è stato di 28,920 miliardi di euro rispetto ai 15,543 miliardi dello stesso periodo del 2014. L’incremento, su base annua, è quindi dell’86,1%.

Si tratta di un’ottima notizia per le banche italiane, ma soprattutto per l’economia italiana: l’aumento delle erogazioni dei mutui è un chiaro segnale della rinnovata fiducia delle famiglie italiane, che tornano a sperare nel futuro, a decidere di metter su famiglia e di rischiare, evidentemente grazie a nuove condizioni economiche.

Ma le Associazioni nazionali dei consumatori non sono molto d’accordo. “L’Abi insiste nel dare dati esaltanti sulle performance delle banche. Sarebbe bello se fosse vero”, ha infatti commentato il segretario dell’Unione Nazionale Consumatori, Massimiliano Dona. “Peccato, che secondo gli ultimi dati di Bankitalia, quelli di luglio, i prestiti al settore privato siano diminuiti sui dodici mesi dello 0,6% e i prestiti alle famiglie, sempre su base annua, siano finalmente saliti, ma di un misero 0,3%, non certo dell’86%”.

Ma chi ha ragione, allora? Dona continua: la verità “è che l’Abi prosegue nell’errore di mettere nel conto le surroghe, che non sono certo nuovi mutui, ma vecchi mutui che, più semplicemente, si sono spostati da una banca all’altra. Il motivo delle tante surroghe è che, con i tassi di riferimento al minimo, le famiglie chiedono di rinegoziare il mutuo e la propria banca non accetta di cambiare le condizioni, preferendo perdere il cliente”. E’ lotta, insomma, sul conteggio delle surroghe.

Tutti i mutui sospesi per 3 anni: passa l’emendamento del Movimento 5 Stelle

sospensione mutui per 3 anni

Il Movimento 5 Stelle ha visto approvarsi proprio oggi (alla Commissione Bilancio della Camera) un emendamento alla Legge di Stabilità, che se arriverà “sano e salvo” alla fine dell’iter parlamentare, sarà ricordato sicuramente come un atto parlamentare molto importante: il blocco dei mutui per gli anni che vanno dal 2015 al 2017.

Entriamo nel dettaglio del provvedimento che potrebbe bloccare tutte le rate mensili dei mutui per i prossimi 3 anni, solo per quanto riguarda la quota capitale da restituire, mentre gli interessi, ma solo quelli, si dovranno continuare a pagare, con uno spostamento di 3 anni sulla fine dei termini per la riconsegna della quota capitale stessa.

In attesa di tempi migliori per l’economia, il provvedimento vuole concedere una boccata d’ossigeno ai tanti cittadini italiani impegnati a pagare il mutuo per difendere la casa dove abitano. Ma non finisce qui, perchè del provvedimento usufruiranno anche tutte le imprese che hanno mutui in essere. Quindo si tratterebbe di una notizia buona per tutta l’economia italiana.

Il Movimento 5 Stelle nella propria versione originale della proposta auspicava che entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di Stabilità, e cioè da quella del prossimo 1 Gennaio, Mef, Mise, Abi e associazioni dei consumatori e delle imprese avrebbero dovuto predisporre tutte le misure necessarie al fine di sospendere il pagamento della quota capitale delle rate per gli anni che vanno dal 2015 al 2017. La formula ufficiale invece ora è più soft (altrimenti non l’avrebbero fatta passare in Commissione) sui tempi (entro il 31 Marzo si auspica l’apertura di un tavolo di confronto in materia tra Ministero dello Sviluppo Economico, Ministero dell’Economia, Abi ed associazioni di categoria), e prevede anche una rigida clausola di salvaguardia secondo cui la misura non deve comportare “nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica”. Eh sì, perchè i soldi della finanza pubblica sono dedicati ad altre questioni, mai a quelle veramente importanti e che toccano gli interessi reali dei cittadini.

“L’obiettivo è quello di liberare risorse per generare liquidità e far ripartire l’economia”, ha spiegato sempre oggi il deputato del Movimento 5 Stelle Francesco Cariello alla stampa. Vedremo sè ci riuscirà davvero, in un momento in cui i debiti rappresentano un problema per l’economia italiana.

Giancarlo Sali

 

Interessi troppi alti sulle rate del mutuo? Puoi tenerti la casa gratis

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Avete mai fatto il calcolo del totale dei soldi che avrete dato alla vostra banca alla fine di un mutuo? Anche molto più del doppio di quello che vi ha precedentemente prestato, specie se si tratta di mutui lunghi tanti anni.

La cifra da corrispondere è sempre troppo elevata, quindi iniqua, ma legale il più delle volte. Se però gli interessi che vi richiedono su mutui, prestiti o leasing ecc. ecc. superano una certa soglia, allora oltre che iniqui diventano fuori legge e considerati usurai secondo la normativa vigente: si può allora intervenire legalmente per difendere i propri diritti. In quel caso si potrà ottenere la sospensione del mutuo, vedersi restituiti tutti i soldi degli interessi precedentemente versati e tenersi l’immobile dovendo restituire a rate la sola quota capitale, dilazionata negli stessi anni ma senza più interessi (per il verificarsi della nullità del mutuo), o addirittura se avete già pagato tanto di interessi nei primi anni (nei primi anni sapete già che le banche intascano quasi solo l’interesse del mutuo, è per questo che la quota capitale non scende quasi per niente), non dovrete più nulla alla banca erogatrice del credito.

Il chiarimento a tal proposito viene dalla storica sentenza storica emessa dalla Corte di Cassazione nel 2013 (la numero 350), la quale ha stabilito che i mutui con tassi da usura possono essere annullati per intero e che per calcolare il tasso di usura bisogna considerare tutte le somme addebitate dalla banca (saprete senz’altro, se avete già avuto a che fare con mutui o prestiti, dell’esistenza di tutte quelle “spesucce” che non si stancano mai di addebitarci), e non solo gli interessi pattuiti per contratto: quindi anche qualsiasi altra somma addebitataci dall’istituto di credito, i tassi degli interessi, le penali, tutte le commissioni ed infine anche gli interessi di mora.

La soglia dei tassi ufficiali oltre i quali si parla di tassi da usura viene definita dalla Legge anti usura n.108 del 1996. La situazione idealtipica in questione si verifica spesso quando il mutuatario non riesce a corrispondere le rate pattuite in tempo, così da spingere l’ente finanziatore erogatore del prestito ad applicare le penali indicate sul contratto di mutuo, ma che non hanno alcun valore se ritenute sproporzionate rispetto ai limiti del tasso usuraio.

Fin qui le buone notizie, esiste però un “ma” nella situazione che è il seguente: va sottolineato come i tassi moratori pattuiti nel contratto non vadano sommati aritmeticamente a quelli degli interessi corrispettivi, se il tasso moratorio ha natura sostitutiva e non additiva rispetto a quello corrispettivo. In questo caso a dover essere confrontato con il tasso di usura è il tasso moratorio e non la somma del tasso di mora con quello corrispettivo.

Quest’ultimo particolare facilita le banche in giudizio, e rende non sempre facile dimostrare che il tasso totale applicato superi quello che viene definito per legge usuraio (che varia nel tempo in base ai tassi vigenti ed alla tipologia di prestito o di operazione finanziaria e, nel caso del mutuo, anche in base alle sue caratteristiche, sia esso a tasso fisso o variabile). Prima quindi di decidere di andare in giudizio, bisogna farsi consigliare dagli esperti in materia ed effettuare bene i conti, per evitare delle brutte sorprese.

Giancarlo Sali

Banche italiane sotto esame

banca italianaInizia oggi l’esame da parte della BCE dei bilanci di 130 istituti bancari europei. I riflettori sono puntati, ovviamente, sulle 15 banche italiane che rischiano grosso. Ad essere valutato, infatti, sarà il rapporto tra il patrimonio netto e gli asset in possesso della banca, a loro volta ponderati in base al rischio. Tutti sappiamo che gli asset nelle mani di molte banche italiane sono di scarsa qualità, spesso le perdite sono state fino ad ora nascoste completamente nei bilanci. Tanto per intenderci ci sono mutui e prestiti erogati ad aziende le cui rate non vengono pagate da mesi e che vengono ancora segnati in bilancio come crediti non problematici.

A queste vanno aggiunte le sofferenze bancarie ufficiale fin qui dichiarate e i possibili problemi derivanti dallo scoppio della bolla immobiliare. E se tutto questo non basta, bisognerà anche verificare la situazione patrimoniale delle banche italiane in relazione al valore dei titoli di Stato. Perché una parte consistente degli asset delle banche italiane sono BTP e sappiamo fin troppo bene che non si tratta certo di titoli da tripla A. Le banche italiane si sono riempite di titoli nazionali nel momento più acuto della crisi e probabilmente anche per togliere le castagne dal fuoco alle banche estere. Ma adesso potrebbero ricevere il conto per il loro comportamente e il risultato potrebbe essere amaro.

Ecco che se l’analisi dei bilanci delle banche dovesse essere condotta senza attenuanti politiche, allora i patrimoni delle banche italiane dovranno essere per forza rafforzati. Non è un male in sè, anzi il fatto che il sistema bancario sia più forte dal punto di vista patrimoniale potrebbe senza dubbio aiutare la ripresa dell’economia.
Il problema arriva se andiamo a considerare chi metterà alla fine i soldi. Premesso che è impossibile che capitali privati possano puntare sul sistema bancario italiano (a meno di fondi locusta in cerca di occasioni da spolpare) le uniche opzioni rimanenti sono che i salvataggi (o rafforzamento patrimoniale che si voglia) siano finanziati dallo stato oppure dagli obbligazionisti, a partire da coloro che hanno sottoscritto (con poca intelligenza) obbligazioni subordinate.

Ma per come vanno le cose in Italia sappiamo bene che a pagare sarà lo Stato che farà in modo anche di garantire la conservazione dello status quo per quanto riguarda il personale: si cercherà, con uno spreco di soldi pubblici, di mantenere inalterato il livello di personale (o di garantire a chi va via condizioni molto convenienti) e si manterrà basso il livello di produttività. I bancari italiani rimarranno dunque un esercito formato da colonelli, con poca voglia di lavorare, stipendi e benefit elevati e soprattutto con una visione piuttosto clientelare e familistica dell’attività bancaria.
E nel caso peggiore a pagare per tutto saranno i contribuenti e i risparmiatori. Non è escluso che alla fine ci siano dei costi a carico anche dei correntisti, come è avvenuto a Cipro, dove la Germania ha voluto infliggere una dura lezione ad un governo che non si era voluto piegare al pensiero unico del Grande Fratello Finanziario Mondiale. In Italia non corriamo questo rischio visto che siamo più che allineati da tempo, ma da qualche parte i soldi dovranno uscire per salvare le banche…

Salvare il sistema bancario italiano: le soluzioni possibili

Partiamo da una premessa fondamentale: il sistema bancario italiano oggi ha bisogno di essere salvato. E’ fondamentale per rimettere in moto l’economia ed è importantissimo perché i problemi non si risolvono da soli, la polvere nascosta sotto il tappeto non sparisce da sola.

Il problema delle banche italiane
Il problema delle banche italiane si chama sofferenze. Le sofferenze sono tutti quei debiti che i creditori non possono (e qualche volta non vogliono) restituire. Le banche italiane sono letteralmente traboccanti di sofferenze. Ci sono onesti imprenditori che non possono più pagare per la crisi, ci sono i tantissimi mutui che sono serviti ad acquistare immobili a prezzi demenziali, ci sono le tante operazioni alla Carlo Tassara, dove le banche hanno finanziato amici, amici degli amici e compagni di merende e adesso non riescono a farsi restituire i loro soldi ma anzi devono mettercene di nuovi per togliere le castagne dal fuoco alle banche straniere ed evitare che le circostanze non sempre limpide possano attirare l’attenzione della magistratura.
E probabilmente la magistratura, fin troppo sollecita in altre vicende, dovrebbe interessarsi attivamente a vicende come quella della Carlo Tassara, un buco da due miliardi di euro. Però certi ambienti ulivisti in Italia non vengono toccati facilmente…

Se le banche stanno male, l’economia non riparte
L’economia italiana soffre perché le banche non prestano, nemmeno a coloro che ne avrebbero tutti i requisiti. Tutte le risorse che riescono a raccogliere sui mercati o direttamente tramite la BCE finiscono a coprire i buchi di bilancio o al massimo nell’acquisto di titoli di Stato che non presentano, almeno nel brevissimo periodo, un livello di rischio elevato. Ma se le banche non prestano, non possono ripartire gli investimenti e quindi non ci può essere la crisi. Se l’Italia, a differenza di molti nostri partner europei, non ha ancora imboccato la via della crescita è proprio perché gli investimenti non possono ripartire visto che non vengono rifinanziati.

Salvare le banche: i passi necessari
A questo punto, dunque, è necessario iniziare a pensare una soluzione. Le banche hanno bisogno di mettere nero su bianco le perdite come primo passo. Il problema è che il grande mare di sofferenze non è nemmeno registrato nei bilanci, la maggior parte dei prestiti incagliati non risultano da nessuna parte. Ecco le banche dovrebbero per prima cosa fare chiarezza e mettere a bilancio tutte le perdite. Eventualmente cedere i crediti per una piccola percentuale a istituti specializzati. Il Governo Letta, zitto zitto, ha già introdotto una norma molto favorevole che consente la detrazione fiscale alle banche per i prestiti non più esigibili anche se non c’è stata una dichiarazione di fallimento.
Se si fa questa operazione, però, si genera una voragine di perdite che abbatterà il capitale delle banche e dunque poi bisognerà ricostruirlo in modo da consentire loro di ripartire, finalmente libere dai pesi del passato.
Ma chi ci mette i soldi? E qui che viene il bello.

Chi paga i salvataggi?
Esistono di fatto due modelli per i salvataggi bancari: il modello cipriota, in cui a pagare sono stati i correntisti delle banche, e il modello Monte dei Paschi di Siena in cui a pagare sono stati tutti gli italiani, con una cifra pari all’IMU sulla prima casa. E, detto per inciso, se a Cipro si è finalmente fatto ordine, nessuno sa quanti altri miliardi di euro sarano necessari per mettere davvero in sicurezza il Monte dei Paschi.
In ogni caso le due soluzioni non ci piacciono. Non è giusto che i piccoli risparmiatori,coloro che hanno depositato i soldi credendolo un investimento sicuro, siano penalizzati. Ma è ancora meno giusto che a pagare sia la collettività.

monte dei paschiFacciamo pagare i colpevoli
A pagare devono essere coloro che hanno portato il sistema in queste condizioni: azionisti, possessori di obbligazioni subordinati, fondazioni bancarie e management. Per prima cosa le banche italiane, da oggi, non dovrebbero più distribuire dividendi, al massimo dovrebbero distribuire dividendi sotto forma di azioni di nuova emissione. Ma ovviamente se l’operazione chiarezza va in porto, non ci saranno utili per anni.
Gli azionisti devono accettare da subito un aumento di capitale. E se questo aumento deve essere sottoscritto dallo Stato, deve essere a prezzi talmente convenienti che il valore delle azioni in mano agli altri azionisti deve essere diviso per 100.
Chi ha sottoscritto obbligazioni subordinate deve perdere il proprio capitale, senza se e senza ma. Draghi ha scritto una lettera che doveva restare segreta proprio per salvare questo tipo di investitori, ma chi ha lucrato elevati interessi proprio perché c’era un rischio elevato non può essere difeso con soldi pubblici.
E poi ci sono le Fondazioni che devono essere commissariate subito. Dopo lo stop immediato ad ogni tipo di erogazione, di fatto regalie ad amici e sostenitori politici, il patrimonio deve tornare a essere investito al 100% nella banca di riferimento, mediante aumenti di capitale riservati. E ovviamente le carte devono essere consegnate alla magistratura.
Ed è proprio la magistratura che dovrebbe essere messa a lavoro per recuperare i miliardi di euro frutto di operazioni illecite che probabilmente sono ben occultati nei paradisi fiscali. Pensiamo solo alla vicenda Monte dei Paschi o, appunto, a quella della Carlo Tassara.
Management e sindacati hanno condotto le banche italiane al disastro e dovrebbero fare la loro parte per risanare: tagli di stipendi per tutti, dagli amministratori delegati fino all’ultimo usciere, eliminazione degli sprechi, aumento di efficienza e impegno sul lavoro.
I soldi recuperati potrebbero aiutare a rimettere in sesto le banche. E se lo Stato comunque dovrà intervenire, quando la crisi sarà finita potrà cedere sul mercato le banche finalmente risanate ottenendo indietro i soldi spesi.

La soluzione all’italiana
Questi sarebbero i semplici passi per salvare il sistema bancario italiano e ricominciare a crescere. Peccato che siamo in Italia e dunque le cose si fanno all’italiana: a pagare sono i cittadini, sempre e comunque. Modiano, uomo di Banca Intesa, grande ulivista e a capo, guarda caso, proprio della Carlo Tassara oltre che indagato a Forlì per una sfilza impressionante di reati, ha proposto in TV di fare subito una bella patrimoniale alla Robin Hood, per togliere ai ricchi per dare ai poveri. Ecco, preparaimoci: fra poco il discorso patrimoniale tornerà alla ribalta, togliere agli italiani per dare alle banche e consentire ad una banda di malfattori e pregiudicati, ma con le amicizie giuste, di continuare a tenere in ostaggio l’economia italiana.

Mercato immobiliare: aspettando il crollo

Oggi sono usciti i dati definitivi dell’Agenzia delle Entrate relativi alle compravendite di case per il 2012: ebbene, il numero di compravendite è sceso del 27,5% rispetto all’anno precedente, tornando ai livelli del 1985. Insomma, il tanto temuto scoppio della bolla immobiliare sta per arrivare anche in Italia. E non è una cosa negativa: le bolle sono sempre negative per l’economia visto che comportano un’allocazione irrazionale delle risorse. Quando la bolla scoppia le cose tornano a posto e quindi le risorse vengono allocate nel modo giusto e consentono all’economia di ripartire.

Tuttavia in questo caso c’è un problema ed un problema grosso: fino ad oggi i prezzi delle case sono scesi del 10, 20% almeno per i valori ufficiali. I valori reali sono scesi molto di pià perché fino ad un paio di anni fa c’era l’abitudine diffusa di dichiarare al momento del rogito notarile una somma inferiore a quella effettivamente pattuita. Adesso con tutti i controlli anti evasione che vengono fatti questo diventa impossibile e quindi si dichiara la cifra corretta.

Ma che cosa succederà quando la discesa dei prezzi diventerà crollo? Lasciamo perdere gli agenti immobiliari che dicono che in Italia è diverso: dobbiamo guardare agli USA, alla Spagna, all’Irlanda, all’Olanda, ai grandi crolli immobiliari che si sono avuti in questi paesi, non ascoltare gli agenti immobiliari. Dopo tutto loro erano quelli che dicevano che il prezzo delle case sarebbe sempre salito, per sempre. Si è visto come è andata a finire.

Il problema a cui accennavo prima è quello delle banche: che cosa faranno le banche quando i prezzi inizieranno a crollare per davvero? Il problema è che le banche, stupidamente, sono andate dietro alla bolla immobiliare e hanno finanziato con mutui gli acquisti fatti a prezzi demenziali. Il fatto che adesso il vento stia cambiando non deve farci dimenticare quando le banche finanziavano non solo il 100% dell’importo (demenziale) ma anche le spese notarili e le imposte e magari ci aggiungevano anche qualcos’altro. Insomma, un comportamento folle e suicida che adesso che i nodi vengono al pettine porterà un vero e proprio tsunami nei bilanci degli istituti di credito italiano.

Perché la garanzia dei crediti concessi, probabilmente, scenderà ben al di sotto del valore dei crediti stessi. E i bilanci delle banche italiane sicuramente non sono in grado di reggere il peso di svalutazioni troppo forti. Se per salvare (almeno per qualche mese) il Monte dei Paschi di Siena gli italiani hanno dovuto pagare l’IMU sulla prima casa, non proviamo nemmeno ad immaginare cosa dovremo pagare per salvare tutto il sistema bancario dalle conseguenti di scelte assurde fatte qualche anno fa.

Speriamo che gli italiani abbiano imparato almeno la lezione e che non si facciano impapocchiare di nuovo fra una decina di anni, quando il mercato inizierà a riprendersi e qualcuno inizierà di nuovo a dire che i prezzi delle case non scendono mai…ma ne dubito…gli imbonitori in giacca e cravatta che si fanno chiamare agenti immobiliari torneranno sempre ciclicamente a fare danni e gli italiani si faranno sempre fregare.

Prossima fermata: Olanda

bolla immobiliare in Olanda
L’Olanda è uno dei paesi più e più virtuosi della zona euro, una paese da tripla A. Se le sue finanze pubbliche sono in ordine, però, il Paese ha un grosso problema: una bolla immobiliare che è in procinto di sfonfiarsi rapidamente. Già quest’anno si avrà un calo dell’ordine del 30% dei valori degli immobili, ma sicuramente il trend ribassista non si fermerà. E già oggi le statistiche ci dicono che un quarto dei mutui ha un importo maggiore del valore della garanzia. Vi rircorda qualcosa? Il settore finanziario olandese, che è piuttosto ipertrofico, probabilmente subirà un certo stress. Quanto? Difficile dirlo. In Paese non versa in una crisi drammatica, quindi le famiglie hanno le risorse per continuare ad onorare i loro impegni. E comunque il governo, avendo i conti rigorosamente in ordine, potrà sempre intervenire autonomamete.

Ma è davvero importante capire che le bolle fanno male, sempre. E ancora di più fanno male quando toccano uno dei beni pù importanti e sacri per una famiglia: la casa. Meglio speculare sui tulipani, in fondo….

Immobiliare: crollo continuo

Fa sempre estremo piacere ricordare ai grandi soloni del mercato immobiliare,a coloro che fino a qualche anno fa dicevano che il mattone non scende mai, che il mercato immobiliare era destinato per sempre a salire, che si sbagliavano di brutto. Forse non è nemmeno necessario ricordarglielo visto che lo sanno bene. Ci sono agenti immobiliari che non riescono a vendere una casa nemmeno in 6 mesi.

crisi immobiliare

C’è un’agenzia immobiliare, di fronte alla quale passo spesso, in cui gli annunci esposti avevano persino perso il colore originale a causa del sole e del tempo: erano gli stessi da un paio di anni. Fino a che un giorno li hanno dovuti ristampare tutti perché l’effetto era davvero deprimente. E la situazione in effetti è certificata anche ufficialmente dall’Agenzia delle Entrate che afferma che il livello delle compravendite è tornato quello del 1985.

Gli italiani hanno capito che il mattone non è affatto un bene destinato ad aumetare per sempre il suo valore. Purtroppo, però, gli italiani hanno la memoria corta e fra 5 o 6, quando il mercato darà i primi segni di ripresa, correranno a impiccarsi ad un mutuo trentennale per acquistare un monolocale spacciato per appartamento.

Affittare in Italia non conviene
Per il momento, comunque, analizziamo la situazione attuale che è destinata anche a peggiorare, nei prossimi anni. Per prima cosa c’è la pressione fiscale sulla casa che diventa insopportabile: ormai avere un casa da affittare significa perdere dei soldi anno dopo anno. Perché gli affitti sono troppo bassi, perché bisogna pagare l’IMU che è salatissima. E perché, spesso si dimentica, la casa richiede manutenzione, che costa parecchio, e che ovviamente è a carico del proprietario. Pensiamo, ad esempio, al proprietario che viene chiamato a mettere mano al portafoglio per il rifacimento della facciata del palazzo: dai 5.000 ai 10.000 euro nel caso medio. Ebbene, in quanto tempo potrà recuperare questi soldi considerando il basso livello degli affitti e l’elevata pressione fiscale? Anni. E pensiamo anche ai tanti affittuari che decidono, per problemi economici o per straffottenza, di non pagare più l’affitto di casa. Per sfrattarli in Italia bisogna passare attraverso mille procedimenti e mille cavilli, costosissimi. E magari non ci si riesce nemmeno. Di conseguenza, chi in Italia investe negli immobili lo fa non per procurarsi un reddito da affitto ma nella speranza che il bene si rivaluti. Se questa prospettiva non esiste, praticamente non si compra più per investimento.

La crisi delle banche
La situazione delle banche italiane è critica, peggiore di quello che ci vogliono far credere. Il livello di sofferenze ha raggiunto livelli di guardia, le banche si trovano a corto di capitale ma continuano allegramente a distribuire dividendi, magari attingendo alle riserve. Tuttavia in questa situazione non possono erogare nuovi prestiti o mutui. A soffrirne sono le imprese che rimangono a corto di liquidità ma anche le famiglie con merito creditizio alto che non ricevono mutui.

Intendiamoci, il fatto che i soldi facili del passato siano finiti è un bene per tutto il sistema. Ed è anche un bene che le banche finanzino solo una quota (il 50% ad esempio) del costo dell’immobile, magari valutato a prezzi razionali e non a quelli gonfiatissimi e irrealistici di qualche anno fa. Il fatto è che spesso le banche stanno utilizzando cavilli vari per non finanziare nemmeno coloro che sanno bene potranno restituire l’importo senza problemi. Semplicemente, non hanno soldi.

La lotta all’evasione fiscale
Un altro elemento determinante per il crollo del livello delle compravendite è dovuto alla lotta all’evasione fiscale. Chi ha soldi ha paura a comprare perché potrebbe essere accusato di evasione dall’Agenzia delle Entrate. E ricordiamo che, in barba a tutti i principi fondamentali del diritto Occidentale, l’accusato da parte dell’Agenzia delle Entrate è considerato colpevole e deve dimostrare la sua innocenza. Dunque chi ha liquidi non si avvicina nemmeno al mercato immobiliare. E di solito chi vorrebbe investire è chi le tasse le paga tutte, perché i veri evasori i soldi ce li hanno all’estero.

Che cosa sta per succedere
Fino adesso abbiamo assistito ad un crollo delle compravendite e ad una discesa ordinata dei prezzi. La discesa che è molto più ripida di quello che sembra dai dati dell’Agenzia del Territorio perché fino a pochi anni fa era prassi comunue pagare una parte dell’immobile in nero e adesso per la lotta all’evasione questa pratica diventa molto più complessa. Ma quello che sta per succedere entro il prossimo anno è il crollo. Perché fino ad oggi i proprietari che hanno bisogno di vendere hanno resistito, ma quando si renderanno conto che proprio non ci sono acquirenti dovranno capitolare e abbassare i prezzi. Di brutto.

Vincenzo Colonna

Mutui immobiliari: perché i giovani stanno pagando per i più vecchi

Il mutuo immobiliare è un sogno per molti giovani in Italia: un sogno destinato a restare tale, perché le banche hanno, più che giustamente, stretto i cordoni della borsa. Ormai per ottenere un mutuo bisogna fornire solide garanzie (bene), il valore dell’immobile deve essere stimato correttamente e non con multipli fantasiosi (ottimo) e viene concesso un finanziamento per massimo la metà del valore (ancora ottimo). Insomma, pratiche virtuose che le banche avrebbero dovuto applicare in maniera scrupolosa e che, invece, negli anni del grande boom immobiliare, gli anni in cui tutti si credevano i furbetti del quartierino, avevano colpevolmente dimenticato.

I tassi dei mutui casa raggiungono il 4,3%

Diventa sempre più difficile, per gli italiani, comprare casa. Non solo l’aumento della pressione fiscale sulla casa ma anche l’aumento del costo del denaro sta portando ad un ulteriore crollo del mercato immobiliare.